Вопросы о расторжении инвестиционного договора в сфере строительства

ВОПРОСЫ О РАСТОРЖЕНИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Начать строительный проект — это амбициозное решение, которое требует не только финансовых вложений, но и четкого планирования, надежного партнера и безукоризненного исполнения обязательств. Но что делать, если этот идеальный план рушится? Необходимо грамотно разорвать контракт и минимизировать риски. В этой статье мы проанализируем ключевые вопросы, связанные с расторжением инвестиционного договора в сфере строительства.

Что такое инвестиционный договор?

Инвестиционный договор — это документ, который регулирует отношения между инвестором и исполнителем. То есть это соглашение, в котором одна сторона (инвестор) обязуется вложить средства в проект с целью получения прибыли, а другая сторона (заказчик/застройщик) принимает на себя обязательство выполнять определенные действия, связанные с реализацией этого проекта. В строительстве — это может быть проектирование и строительство зданий, сооружений или инфраструктурных объектов. Действия в рамках инвестиционного договора регулируются статьей 39 Федерального закона РФ.

Основные элементы инвестиционного договора в строительстве:

• стороны (инвестор и застройщик/исполнитель);
• предмет (строительный проект с описанием работ, сроков, характеристик и т.д.);
• финансирование (сумма инвестиций, график платежей, порядок внесения);
• права и обязанности обеих сторон (сроки, качества, материалы и т.д.);
• срок действия договора;
• изменения и прекращение инвестиционного контракта;
• разрешение споров.

Важно: при заключении инвестиционного договора необходимо четко прописать все условия, в том числе порядок расторжения, ответственность сторон за нарушение условий контракта, порядок возврата инвестиций.

Правовая природа инвестиционных договоров в строительстве

Согласно постановлению Пленума Верховного суда РФ №54 при разрешении споров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере строительства или реконструкции недвижимости, суды должны внимательно определять правовую природу соответствующих договоров. Часто такие контракты напоминают договор купли-продажи, но могут быть и другими, например, договором подряда или простого товарищества. 

В отсутствие прямого указания в договоре, суды должны рассматривать инвестиционные договоры в сфере строительства как договоры купли-продажи будущего объекта недвижимости. Однако важно понимать, что законодательство об инвестициях не наделяет инвестора правом собственности на строящийся объект, даже если он финансирует его. Поэтому суды должны учитывать специфику инвестиционных договоров и не применять правила купли-продажи, если это не соответствует их сути.

Какие существуют основания для расторжения инвестиционного договора?

Несмотря на договоренности, могут возникнуть ситуации, когда требуется односторонне разорвать контракт. В России нет закона, в котором были бы отдельно прописаны основания и частные случаи для расторжения инвестиционного договора в сфере строительства. Но существует пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, согласно которому причинами для расторжения считаются существенные нарушения своих обязательств контрагентом. Их, как правило, прописывают в самом договоре при заключении. 

При нарушении условий соглашения участники несут ответственность, которая может быть гражданско-правовой, уголовной, административной, а также иными видами, предусмотренными российским законодательством. 

Примеры оснований для расторжения:

• просрочка сроков строительства или ввода объекта в эксплуатацию;
• некачественное выполнение строительных работ;
• невыполнение финансовых обязательств инвесторов;
• строительство ведется не по проекту (изменения в проекте, которые не были согласованы с инвестором);
• недобросовестные действия одной из сторон (вывод средств, мошенничество);
• форс-мажорные обстоятельства (стихийные бедствия, эпидемии, политические события).

К существенным нарушениям, например, относятся случаи, когда строительная готовность объекта менее 40% к концу срока, указанного в договоре или разрешении на строительство. Или отсутствует разрешение на строительство/реконструкцию через 5 лет после заключения договора (если срок строительства в договоре не указан).

Как расторгнуть инвестиционный контракт?

При расторжении инвестиционного контракта важно соблюдать все формальности при составлении документов и сохранять все доказательства нарушения договора.

Пошаговая инструкция расторжения:

1. Уведомить о нарушении: определить нарушение, составить письменное уведомление с требованием устранения нарушения в установленный срок и отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.
2. Отправить претензию о расторжении договора: если нарушение не устранено, направить письменную претензию с указанием оснований для расторжения, ссылок на пункты договора и законы, а также с требованием о расторжении и возврате инвестиций. Все это следует продублировать второй стороне заказным письмом с уведомлением о вручении.
3. Обратиться в суд: если вторая сторона не отвечает на претензию или отказывается от мирного решения, подать исковое заявление в суд с указанием всех необходимых данных, доказательств нарушения договора, требований о расторжении и возврате инвестиций

Суд рассмотрит иск, изучит доказательства и вынесет решение о расторжении договора или отказе. После принятия решения вторая сторона обязана его исполнить, то есть разорвать контракт и возместить убытки.

Возмещение убытков

В случае, если организация сталкивается с нарушением своих прав в области инвестиций, она имеет законное основание требовать полное возмещение понесенных убытков. Это положение закреплено в статье 15 Гражданского кодекса РФ.

Например, если строительная компания не выполняет свои обязательства, инвестор может получить компенсацию за дополнительные расходы на поиск нового подрядчика, разницу в цене на строительство, а также другие убытки, связанные с задержкой проекта.

Под убытками понимаются не только реально понесенные расходы, но и упущенная выгода — то есть прибыль, которую организация могла бы получить в отсутствии нарушений своих прав.

При рассмотрении подобных дел необходимо учитывать, что реальные убытки могут включать как уже произведенные расходы, так и предстоящие затраты, связанные с восстановлением нарушенных прав. Чтобы обосновать законность своих требований о возмещении, все затраты должны быть де-юре подтверждены, будь то сметы, расчеты или иные детализированные документы.

Если инвестор не исполняет свои финансовые обязательства, контрагент вправе требовать не только возврат задолженности, но и возмещение неустойки, что предусмотрено статьей 395 Гражданского кодекса РФ. Такая неустойка может быть прописана как в законодательных актах, так и в самих договорах. В свою очередь, инвестор может потребовать компенсацию в размере полной стоимости недостроенного объекта.